Dr. Bernd Haintz, Wirtschaftskammer Steiermark © Wirtschaftskammer Steiermark
Vorab: Bekannterweise besteht bei mangelhaften, unbeweglichen Sachen ab der Übergabe eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren. Im Falle, dass ein „Verschulden“ vorliegt, verlängert sich die Frist im Rahmen des Schadenersatzes auf 30 Jahre. Im konkreten Fall ließ eine Projektentwicklerin ein Bestandsgebäude, eine Schule, mit Subunternehmern erweitern und zwischen 2007 und 2010 zu einem Wohngebäude umbauen.
Im Jahr 2016, also deutlich nach Ablauf der Gewährleistungsfrist, kamen anlässlich eines Pfeilversagens Mängel, insbesondere im Dachbereich und bei den Terrassen-, Stiegenhaus- und Loggiengeländern hervor. Die von den Mängeln betroffenen allgemeinen Teile der Liegenschaft (Dachbereich und Geländer) entsprechen nicht dem Stand der Technik, insbesondere weil die ÖNORMEN nicht eingehalten wurden. Die Eigentümergemeinschaft klagte auf rund 150.000 € und bekam auch schließlich Recht, die zugesprochene Schadenssumme wurde allerdings reduziert.
Was wird geschuldet?
Grundsätzlich ist zu sagen: In einem Vertrag kann nicht jedes Detail des geschuldeten Werkes aufgenommen und beschrieben werden. Daher gibt es laut OGH, wie hier, den allgemeinen Grundsatz: Der geschuldete Vertragsgegenstand wird durch die gewöhnlich vorausgesetzten oder die ausdrücklich oder stillschweigend zugesicherten Eigenschaften bestimmt. Die berechtigte Erwartung des Bauherrn und hier des Käufers ist an der Verkehrsauffassung zu messen. Übersetzt heißt diese sperrige Aussage, dass zuerst darauf zu achten ist, was explizit ausgemacht wurde. Dies kann zum Beispiel die Ausführung laut Plan beinhalten oder die Verwendung eines bestimmten Materiales. Andererseits gilt, was man grundsätzlich von einem Werk erwarten darf, ohne dass man darüber gesprochen haben muss. Beispiel wäre, dass ein Dach dicht zu sein hat.
Bestimmen sich die Eigenschaften einer Leistung bei den gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften nach der sogenannten Verkehrsauffassung, sind die anerkannten Regeln der Technik des jeweiligen Fachs nach dem im Zeitpunkt der Leistungserbringung aktuellen Stand zu beachten.
Die Wichtigkeit von ÖNORMEN
ÖNORMEN, so wird im Urteil – wie auch schon in zahlreichen zuvor – festgeschrieben, sind in besonderer Weise zur Bestimmung der Verkehrsauffassung geeignet, weil sie grundsätzlich die geltenden Regeln der Technik widerspiegeln – unabhängig, ob sie im Vertrag ausdrücklich aufgenommen wurden oder nicht. Die technischen Mängel im vorliegenden Bau sind laut Sachverständigen auf önormwidrige Ausführungsweise zurückzuführen. So war das Gefälle der Unterkonstruktion des Daches falsch dimensioniert, die Wärmedämmung ungeeignet und das Geländer zu niedrig.
Auch konnte die Verkäuferin damit nicht erfolgreich argumentieren, dass Subunternehmer eingebunden wurden und somit kein Verschulden ihrerseits vorläge. Im Kaufvertrag war nämlich festgehalten worden, dass die „baulichen Ausführung des Kaufgegenstandes und der gewöhnlich nutzbaren allgemeinen Teile der Gesamtanlage“ geschuldet wurde. Damit ist die Sorglosigkeit der Nachunternehmer der Verkäuferin des Objektes zuzurechnen.
Im Ergebnis verliert die Verkäuferin damit die Rechtssache, weil gegen die Norm verstoßen wurde und dies eine dreißigjährige Haftung nachzieht. Denn sowohl Verschulden als auch Rechtswidrigkeit im Sinne des Schadenersatzes sind damit nachgewiesen. Auch wurde keine Preisminderung zugesprochen, sondern die deutlich höheren Verbesserungskosten, da die vorliegenden Mängel keineswegs geringfügig sind. Aufgrund des nicht normgerechten Gefälles der Dachunterkonstruktion kann das Niederschlagswasser nicht ordnungsgemäß abrinnen. Auch die nicht ausreichende Dimensionierung der Geländer, einerseits hinsichtlich der Höhe und andererseits hinsichtlich der Tragsicherheit, stellen jedenfalls gemeinsam sicherheitsrelevante Mängel dar, die zu beheben sind, so das Höchstgericht.
