Dr. Bernd Haintz © Wirtschaftskammer Steiermark
Der Prozess bezüglich Schadenersatzansprüchen zog sich sechs (!) Jahre hin und beinhaltete eine Geldforderung von fast 190.000 €. Streitpunkt war eine 2005 errichtete Wohnung, die 2008 verkauft wurde. Im Kaufvertrag war als Gewährleistungsausschluss unmissverständlich festgehalten: „Die verkaufende Partei leistet keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit, Verwendbarkeit, ein bestimmtes Erträgnis, Ausmaß oder bestimmte Grenzen des Kaufobjekts …“ Weiters wurde in den Vertrag aufgenommen: „Die verkaufende Partei leistet jedoch Gewähr dafür, dass seitens der zuständigen Gemeinde oder sonstiger Behörden keine offenen Verfahren anhängig sind, keine zu erfüllenden Auflagen, Vorschreibungen u.ä. bestehen …“ Zwei Jahre nach Kauf kam es zu Feuchtigkeitsflecken, wobei im Prozess beginnend mit 2015 festgestellt wurde, dass diese auf bautechnisch mangelhafte Ausführung des Ausbaus zurückzuführen waren. Es kam zur Klage.
Der Kläger behauptete, dass es zu keinem Gewährleistungsausschluss gekommen wäre, da nur Mängel gemeint wären, die durch „Besichtigung oder Informationsaufnahme“ erkennbar gewesen wären. Auch wurde (wieder einmal) ein anwaltlicher Versuch gestartet, die Gewährleistung für versteckte Mängel behaupteterweise auszudehnen, da die dreijährige Frist längst abgelaufen war. Zusätzlich wurde vorgebracht, dass, obwohl eine Fertigstellungsanzeige des Bauführers vorlag, welche die Baubehörde zur Kenntnis genommen hatte, dieses Verfahren weiter offen wäre. Auch wenn die ersten zwei Instanzen die Klage abwiesen – es gab entsprechend den Gerichten sehr wohl laut den Unterinstanzen einen Gewährleistungsausschluss und ein abgeschlossenes baurechtliches Verfahren –, ging es zum OGH.
Zuallererst stellte der OGH fest, dass nach drei Jahren (im Rahmen der Gewährleistung) Verjährung eingetreten ist. In weiterer Folge widmete sich das Höchstgericht ausführlich dem Thema, ob noch ein offenes behördliches Verfahren bestehen würde. Das Vorliegen eines solchen wurde ja vertraglich mit einer Haftungsklausel vom Verkäufer ausgeschlossen. In der niederösterreichischen Bauordnung ist geregelt – wie in vielen anderen Baugesetzen auch–, dass der Bauführer eine Bestätigung über die „bewilligungsgemäße“ Ausführung vorlegen kann. Ist die Fertigstellungsanzeige nicht vollständig, gilt sie laut Gesetz als nicht erstattet. Die Baubehörde allerdings bestätigte, dass nach dem vollständigen Einlangen der Unterlagen das Bauwerk benützt werden darf. Dies bedeutet aber keinen zivilrechtlichen Zusammenhang mit einer Mängelfreiheit des Werkes. Vielmehr stehen hier die öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Vordergrund, nicht die Qualität der Ausführung. Damit gab es auch – trotz der Mängel am Bauwerk – kein offenes Bauverfahren. Der Kläger verlor den Prozess.
Wesentlich ist auch wie in anderen Entscheidungen, dass der Bauführer keine technische Oberleitung hat, keine örtliche Bauaufsicht darstellt oder als Baustellenkoordinator fungiert. Dies müsste in gesonderten Vereinbarungen festgehalten werden. Ansonsten ist der Bauführer etwa laut Baugesetz der Steiermark (nur) verantwortlich für eine fachtechnische, bewilligungsgemäße und den Bauvorschriften entsprechende Ausführung. Daraus Ansprüche in Bezug auf die Ausführungsqualität und deren Mängelfreiheit abzuleiten, ist nur im ausnahmsweisen Einzelfall möglich, auch wenn auf die fachtechnische Ausführung im steirischen Landesgesetz zum Beispiel Bezug genommen wurde.
Nur in ausgesprochenen Einzelfällen lässt der OGH eine zivilrechtliche Haftung für Baumängel zu. Die rechtlichen Verpflichtungen des Bauführers sind nämlich mit den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften begrenzt und diese haben vor allem als Schutzgesetze die allgemeinen Interessen im Fokus.
